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商業地產項目發展商如何介入經營管理

目前市場上有相當數量的經營管理顧問公司,但是在商業地產領域有著較嚴重的缺陷。

    發展商銷售完商業地產項目后,涉及項目的后期經營管理主要有三種方式:開發商在不懂商業經營管理或不愿花費人力經營管理場子的情況下,一般都會聘請經營管理公司專門經營項目;開發商與經營管理公司合作共同經營項目,各自承擔相應的職能,發展商一般承擔商場的物業管理部分,商業部分交給經營管理公司負責;第三種方式就是發展商自己成立經營管理公司經營項目。

    目前市場上有相當數量的經營管理顧問公司,但是在商業地產領域有著較嚴重的缺陷。一方面,大部分經營管理公司不了解商業地產銷售的特征,他們大多對統一收銀的開放式大賣場如超市百貨類零售行業,具有豐富的經營管理經驗,但是對于銷售型的商業地產、以獨立店面、獨立收銀為主體的商業項目并沒有太多的經驗。另一方面,經營管理公司實力非常有限,不能以承包經營的方式與發展商合作,而更多采取收取顧問費的方式回避風險、旱澇保收。經營管理顧問公司的這些缺陷,使得發展商不得不使自己冒險走上自己并不熟悉的行業。

    開發商自身成立經營管理公司,面臨的首要問題是建立經營管理團隊。當前開發商組建經營管理團隊普遍存在的問題是:很多銷售的商鋪是獨立收銀業態,而招來的管理隊伍卻是以超市百貨大賣場的經營管理經驗為主,對商業地產銷售型的賣場缺少起碼的認知。事實上,銷售型的商業地產項目,大部分是獨立收銀的賣場,與超市百貨統一收銀的業態最大的不同之處就是:超市百貨面對的只是消費者,而獨立收銀的商鋪賣場其經營管理者面對的不單是消費者,還有成百上千的業主;不但要根據消費需求來調整業態、商品檔次、促銷活動等商業問題,還要兼顧商鋪產權問題,協調處理業主與商戶之間的關系等等紛繁復雜的問題。

    因此,開發商要想介入商業地產的經營管理,首要問題是結合自身項目的特點找對人的問題。首先,針對自身物業的定位特點,到市場上尋找有對應經驗的管理人才,這樣可能會少走彎路。商業地產涉及到社區商業、主題商場、購物中心、各類專業市場等業態,每個業態各有特點,同一業態也有不同的市場定位,因此開發商一定要根據項目的業態找到熟悉該業態的人才;其次,盡可能招聘具有獨立收銀賣場經營管理以驗的人才,因為銷售型的商業地產,在經營模式上一般都采用獨立收銀;其三,要讓經營管理人才介入項目始終,從項目的立項、建筑設計、銷售、招商等等環節都熟悉;其四,要賦予經營管理相對的決策權,而不能簡單的讓經營管理公司聽命于旗下的住宅物業管理公司,讓外行來領導內行。

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